Χρήσιμες πληροφορίες σχετικά με την αγορά ενός ακινήτου

Ι.Για τον αγοραστή

Α. ΕΞΟΔΑ ΑΓΟΡΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

    Δικηγόρος: Η παρουσία δικηγόρου κρίνεται υποχρεωτική κατά τη σύνταξη και υπογραφή συμβολαίου αγοραπωλησίας ακινήτου. Η αμοιβή του δικηγόρου καθορίζεται από το ποσό του συμβολαίου, έτσι για συμβόλαιο μέχρι 44.020€ η αμοιβή του είναι 1%, για συμβόλαιο από 44.020€ έως 1.407.351€ η αμοιβή του είναι 0,5% και για συμβόλαιο από 1.407.351€ έως 2.934.702€ είναι 0,4%. Οι αμοιβές αυτές βέβαια μπορούν να διαφοροποιηθούν ανάλογα με την περίσταση.
    Συμβολαιογράφος: Η αμοιβή του συμβολαιογράφου ισούται με 1,2% επί της αναγραφόμενης αξίας του συμβολαίου συν κάποιες επιπρόσθετες δαπάνες όπως αντίγραφα συμβολαίων, χαρτόσημα, σύνταξη φορολογικών δηλώσεων κ.α.
    Υποθηκοφυλακείο: Τα έξοδα για μεταβίβαση ακινήτου ισούνται με 0,475% επί της αξίας του συμβολαίου.
    Μεσιτικό γραφείο: Η αμοιβή του μεσίτη ισούται με το 2% επί της πραγματικής αξίας πώλησης του ακινήτου. Η αμοιβή δίδεται στο μεσίτη κατά την οριστική υπογραφή των συμβολαίων.
                                                                                                                                                                                                            
Β. ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ ΑΓΟΡΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

    Ταυτότητα
    Εκκαθαριστικό σημείωμα εφορίας
    Ε9 (σε περίπτωση που ο αγοραστής διαθέτει και άλλα ακίνητα στο όνομα του)

Γ. ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ ΕΚΔΟΣΗΣ ΣΤΕΓΑΣΤΙΚΟΥ ΔΑΝΕΙΟΥ

    Φωτοτυπία αστυνομικής ταυτότητας.
    Φωτοτυπία τελευταίου εκκαθαριστικού σημειώματος μισθοδωσίας.
    Αντίγραφο φορολογικής δήλωσης.
    Αντίγραφο Ε1, Ε3 και εκκαθαριστικό των τριών τελευταίων χρόνων ( μόνο για ελεύθερου επαγγελματίες).
    Αντίγραφο τελευταίου Ε9 ή σε περίπτωση που δεν υπάρχει υπεύθυνη δήλωση θεωρημένη από την εφορία ότι δεν υπάρχουν ακίνητα στην κυριότητα του δανειζομένου.
    Δανειακή ενημερότητα ( σε περίπτωση που υπάρχουν υποχρεώσεις προς άλλες τράπεζες).
    Ο τελευταίος τίτλος ιδιοκτησίας του προσφερόμενου για προσημείωση ακινήτου.
    Πιστοποιητικό μεταγραφής του ακινήτου.
    Πιστοποιητικό ιδιοκτησίας από τη μερίδα του πωλητή.
    Πιστοποιητικά περί μη υπάρξεως βαρών, κατασχέσεων, αγωγών διεκδικήσεως κατά του πωλητή ή του αγοραστή.
    Τοπογραφικό διάγραμμα οικοπέδου με όρους δόμησης.
    Κάτοψη του προσφερόμενου για εξασφάλιση ακινήτου.
    Προϋπολογισμός έργων στο ειδικό για το σκοπό αυτό έντυπο.
    Φωτοαντίγραφο άδειας οικοδομής με τίτλους ιδιοκτησίας.
    Βεβαίωση κτηματολογίου.
    Οριστικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας.

 
ΙΙ.Για τον πωλητή

Α. ΕΞΟΔΑ ΠΩΛΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

    Δικηγόρος. Η παρουσία δικηγόρου κρίνεται υποχρεωτική κατά τη σύνταξη και υπογραφή συμβολαίου αγοραπωλησίας ακινήτου. Η αμοιβή του δικηγόρου καθορίζεται από το ποσό του συμβολαίου, έτσι για συμβόλαιο μέχρι 44.020€ η αμοιβή του είναι 1%, για συμβόλαιο από 44.020€ έως 1.407.351€ η αμοιβή του είναι 0,5% και για συμβόλαιο από 1.407.351€ έως 2.934.702€ είναι 0,4%. Οι αμοιβές αυτές βέβαια μπορούν να διαφοροποιηθούν ανάλογα με την περίσταση.
    Μεσιτικό γραφείο. Η αμοιβή του μεσίτη ισούται με το 2% επί της πραγματικής αξίας πώλησης του ακινήτου. Η αμοιβή δίδεται στο μεσίτη κατά την οριστική υπογραφή των συμβολαίων

Β. ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ ΠΩΛΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

    Ταυτότητα
    Κάτοψη κτιρίου και τοπογραφικό διάγραμμα.
    Άδεια οικοδομής του ακινήτου.
    Συμβόλαια ιδιοκτησίας του ακινήτου.
    Φορολογική ενημερότητα.
    Τέλος ακίνητης περιουσίας από το δήμο που ανήκει το ακίνητο.
    Ασφαλιστική ενημερότητα από το ΙΚΑ στην περίπτωση που ο πωλητής είναι ελεύθερος επαγγελματίας.
    Πιστοποιητικό από την αρμόδια ΔΟΥ ότι το ακίνητο δεν οφείλει φόρο.
    Υπεύθυνη δήλωση θεωρημένη από την αρμόδια ΔΟΥ.
    Υπεύθυνη δήλωση θεωρημένη από την αρμόδια ΔΟΥ ή πιστοποιητικό αν το ακίνητο είναι μισθωμένο.

 
Συμβουλές προς ενδιαφερόμενους αγοραστές και πωλητές

Το σημερινό οικονομικό και κτηματομεσιτικό γίγνεσθαι χαρακτηρίζεται, από την εξαιρετικά ρευστή οικονομική κατάσταση, που επικρατεί στην αγορά ακινήτων, ύστερα μάλιστα από την κορύφωση της οικονομικής ύφεσης και κατά συνέπεια της οικονομικής δυσπραγίας, ενώ παράλληλα υπάρχει στον αντίποδα μία πληθώρα επιλογών
( είτε πρόκειται για τράπεζες, μεσιτικά γραφεία, κατασκευαστικές εταιρίες κ.λ.π.), για την διαχείριση ακινήτων.
Η αγορά επομένως ενός ακινήτου πρώτα από όλα απαιτεί ξεκάθαρες, καλοζυγισμένες και προπάντων προσεκτικές αποφάσεις. Έρευνα δηλαδή της αγοράς σε όλα τα στάδια μιας αγοραπωλησίας.

Τι πρέπει λοιπόν να προσέχετε στην αγορά ενός ακινήτου;

1.Έρευνα σχετικά με την προοπτική υπεραξίας του συγκεκριμένου ακινήτου.

Επειδή κάθε ακίνητο έχει τις ιδιαιτερότητές του και δεν αποτελεί πάντα πραγματική ευκαιρία για αγοραπωλησία, ούτως ώστε να κερδίσετε από την υπεραξία του, επιβάλλεται να ενημερωθείτε από τους συμβούλους ακινήτων των κτηματομεσιτικών γραφείων για την προοπτική αναβάθμισης της περιοχής, με το σχεδιασμό ανάπλασής της. Εάν δεν έχουν προβλεφτεί- άρα δεν πρόκειται να υλοποιηθούν- έργα ανάπλασης, είναι πιθανό να μειωθεί η αξία μεταπώλησης του ακινήτου σημαντικά, με άμεσο αντίκτυπο την απώλεια υπολογίσιμου κεφαλαίου.

2.Έρευνα αγοράς σχετικά με τον προσδιορισμό της πραγματικής αξίας του ακινήτου.

Συχνά η αξία ενός ακινήτου είναι υπερτιμημένη, κατά πολύ υψηλότερη μάλιστα, από την πραγματική. Έχουν εντοπιστεί και καταγραφεί πολλές περιπτώσεις, στις οποίες οι ιδιοκτήτες απαιτούν υπερβολικό χρηματικό τίμημα- και καταφέρνουν πολλές φορές να το καρπωθούν – πολύ μεγαλύτερο από την πραγματική αξία του ακινήτου. Το συμπέρασμα λοιπόν είναι ότι δεν είναι κάθε ακίνητο πραγματική αξία-όχι μόνο ως προς το χρηματικό ποσό που καταβάλλεται για να αποκτηθεί- επομένως πρέπει ο υποψήφιος να κάνει μια εμπεριστατωμένη έρευνα αγοράς και να ζητήσει την γνώμη των ειδικών στις αγοραπωλησίες ή ενοικιάσεις ακινήτων, ανάλογα με την περίπτωση. Ένας τρόπος προσέγγισης της πραγματικής αξίας ενός ακινήτου προκύπτει, από τη συνισταμένη της αντικειμενικής αξίας του και από την τελική τιμή πώλησης ενός παρακείμενου ακινήτου.

3.Σοβαρό και ουσιαστικό έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας και συγκέντρωση πληροφοριών για το ακίνητο.

Ένας τρόπος για να πραγματοποιήσετε τον έλεγχο αυτό είναι να απευθυνθείτε σε δικηγόρο, αναθέτοντάς του την εργασία του ελέγχου των τίτλων του ακινήτου που έχετε επιλέξει( είτε πρόκειται για κύρια ή εξοχική κατοικία, κατάστημα κ.τ.λ.). Ο πλημμελής ή ανύπαρκτος έλεγχος μπορεί να προκαλέσει τεράστια προβλήματα σε έναν νέο ιδιοκτήτη. Διερεύνηση, μέσω του υποθηκοφυλακείου, σχετικά με το εάν το συγκεκριμένο ακίνητο έχει υποθηκευτεί για χρέη προς τρίτους ( Τράπεζες, δικαστικές αποφάσεις, πιστωτές, κ.τ.λ.). Στη συνέχεια πρέπει να απευθυνθείτε στην τοπική πολεοδομία για να επισημάνετε εάν το ακίνητο πληρεί τους νόμιμους όρους δόμησης, εάν είναι δηλαδή αυθαίρετο ή όχι. Εάν τώρα επιθυμείται να αγοράσετε οικόπεδο, τότε πρέπει να ζητήσετε την συνδρομή της αρχαιολογικής υπηρεσίας, για να ελέγξει, μήπως το οικόπεδο βρίσκεται σε ζώνη με αρχαιολογικά ευρήματα, κατά συνέπεια εάν συμβεί αυτό θα εμπλακείτε σε χρονοβόρες διαδικασίες, αφού πρώτα σας υποχρεώσουν να σταματήσετε τις εργασίες κατασκευής του ακινήτου.

4.Πραγματοποίηση ελέγχου σχετικά με την παλαιότητα και την θέση στην οποία βρίσκεται το ακίνητο.

Πρέπει λοιπόν να μάθετε τα σχετικά με το έτος κατασκευής του και να εξεταστεί από πολιτικό μηχανικό για τυχόν κακοτεχνίες και φθορές.

Να διαλέξετε προσεχτικά την τοποθεσία που βρίσκεται το ακίνητο, με την προοπτική ότι θα πραγματοποιηθούν έργα αναβάθμισης στη περιοχή που βρίσκεται, ώστε να αυξηθεί η υπεραξία μεταπώλησης του. Εξάλλου μην αγνοείται το γεγονός ότι εκτός από επένδυση, αποτελεί μελλοντική στέγη κατοικίας για εσάς και την οικογένειάς σας.

Στην περίπτωση της αγοράς οικοπέδου εκτός σχεδίου πόλης, επιβάλλεται να γνωρίζετε το όριο της ελάχιστης έκτασης που απαιτείται από τον νόμο, για να ανοικοδομήσετε στην περιοχή της επιλογής σας. Γενικότερα πάντως τα όρια της έκτασης που απαιτούνται για ένα οικόπεδο προς ανοικοδόμηση είναι τα τέσσερα στρέμματα, με δυνατότητα ανοικοδόμησης 200τ.μ. και από εκεί και πέρα για κάθε ένα στρέμμα δίνονται για ανέγερση οικοδομής επιπλέον 20τ.μ.

Τέλος θα πρέπει να ενημερωθείτε σχετικά με το εάν έχετε τη δυνατότητα να χωρίσετε ένα οικόπεδο, σε μικρότερα- συνήθως ισομερή- οικόπεδα, εφόσον η Πολεοδομία επιβάλλει να υπάρχει ανάμεσα τους δρόμος.